DPE : focus sur la proposition de loi qui permettrait de louer une passoire thermique

Le marché locatif français fait face à une pénurie croissante de logements. Le texte d’une proposition de loi, adoptée par le Sénat le 1er avril 2025 et transmise depuis à l’Assemblée nationale pour examen par la Commission des affaires économiques, propose de remédier en partie à cette situation en assouplissant la mesure interdisant de louer des passoires thermiques classées G au diagnostic de performance énergétique (DPE). Cette PPL apporte des réponses concrètes aux propriétaires-bailleurs confrontés aux difficultés de rénover, particulièrement dans les immeubles de copropriété. Elle s’aligne aussi sur les mesures d’une autre PPL.

Décence énergétique : des dérogations à l’interdiction de louer grâce à une proposition de loi

La proposition de loi adoptée par le Sénat, visant à clarifier les obligations de rénovation énergétique des logements et à sécuriser leur application en copropriété, introduit quatre situations qui permettraient de louer un logement classé G au DPE, malgré l’interdiction instaurée par la loi Climat et résilience. Les voici :

• le propriétaire désirant louer son bien démontre que les travaux sont impossibles en raison de contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales, ou de leur coût, disproportionné par rapport à la valeur du bien ;
• le propriétaire apporte la preuve qu’un contrat de travaux a été conclu par le syndicat de copropriétaires sur la base d’un audit énergétique, d’un DPE, d’un diagnostic technique global (DTG) ou d’un plan pluriannuel de travaux (PPT), avec un délai maximum de réalisation de cinq ans pour réaliser les travaux ;
• le DPE établi pour l’ensemble du bâtiment (DPE collectif) atteste que l’immeuble atteint globalement le niveau de performance minimal requis ;
• le propriétaire d’une maison individuelle ou d’un immeuble en monopropriété atteste qu’un contrat de travaux a été conclu pour atteindre le niveau de performance minimal, avec un délai maximum de réalisation de trois ans.

Ces aménagements reconnaissent les réalités du terrain et les obstacles que rencontrent de nombreux propriétaires, notamment dans les immeubles anciens ou soumis à des contraintes architecturales particulières.

Une proposition de loi qui prend en compte les dispositions d’une autre PPL sur le bâti ancien

La proposition de loi précitée s’accorde aussi avec d’autres mesures émanant de la proposition de loi adoptée par le Sénat le 20 mars 2025, visant à adapter les enjeux de la rénovation énergétique aux spécificités du bâti ancien. De ce fait, elle inclut la disposition visant à mieux prendre en compte les qualités intrinsèques du bâti ancien dans l’évaluation de la performance énergétique ainsi que la définition précise du « bâtiment ancien » comme « un bâtiment construit avant 1948 selon des techniques et des matériaux traditionnels ». Le texte prévoit également l’intégration dans les paramètres du DPE des « spécificités thermiques des bâtiments anciens » ainsi que des recommandations de travaux « adaptées aux contraintes techniques, architecturales et patrimoniales pesant sur le bâtiment ainsi qu’aux caractéristiques hygrothermiques des matériaux le composant ».

Pour les diagnostiqueurs, cette évolution implique une adaptation de leurs pratiques et, à terme, pour ceux qui comptent l’audit énergétique dans leurs prestations, des compétences spécifiques pour intervenir sur le bâti ancien. En effet, à compter du 1er janvier 2027, les auditeurs devront justifier de compétences particulières « lorsque le bâtiment audité est un bâtiment ancien présentant un intérêt patrimonial ».