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La cour d’appel de Bordeaux a tranché un litige complexe à la mi-décembre, et ce, autour d’un rapport de diagnostic termites fourni par erreur. Par sa décision, elle a rappelé l’importance du diagnostic termites dans les transactions immobilières. Elle a aussi analysé en détail les responsabilités de chaque acteur de la transaction lorsqu’un document technique inséré dans le dossier de diagnostic technique (DDT) ne correspond pas au bien vendu. Dans cette affaire, les acquéreurs ont subi un préjudice financier majeur que les notaires ont été condamnés à prendre en charge.
L’affaire jugée par la cour d’appel concernait l’acquisition d’une habitation pour un montant de 400 000 euros dans le département du Lot-et-Garonne. Les acheteurs avaient planifié des aménagements avant de proposer le bien à la location. Le dossier de diagnostic technique de vente comportait l’ensemble des diagnostics réglementaires, dont celui relatif à la présence éventuelle de termites. Ce dernier ne signalait aucune infestation.
En 2019, lors de la phase de travaux, un entrepreneur refuse d’intervenir après avoir constaté que certains éléments de la structure en bois de l’immeuble présentaient des signes inquiétants. Une inspection plus poussée confirme alors une infestation active de termites. De ce fait, les propriétaires décident de reprendre l’ensemble de leur dossier d’achat et font une étonnante découverte. Le rapport de diagnostic termites joint à l’acte authentique mentionne une propriété située dans une autre région et appartenant à des personnes différentes.
Après réclamation auprès des intermédiaires de la transaction, les propriétaires se retrouvent en possession du véritable rapport. Établi en 2015, celui-ci mentionnait clairement des signes d’infestation à divers endroits du logement. Cette information, si elle avait été connue lors de la négociation, aurait permis aux acquéreurs soit de renégocier considérablement le prix de vente, soit de renoncer purement et simplement à l’acquisition.
Cette affaire a permis d’examiner la responsabilité de chaque intervenant dans une telle situation. Le professionnel qui avait réalisé le diagnostic a démontré qu’il avait transmis correctement ses rapports à l’agence immobilière, qui gérait alors simultanément plusieurs dossiers. Le vendeur, personne âgée sans expertise particulière, avait lui aussi signé l’acte sans percevoir l’incohérence documentaire. Les acquéreurs, de leur côté, avaient fait confiance aux documents présentés. Par conséquent, la cour d’appel a considéré que seuls les notaires qui avaient authentifié la vente devaient être tenus pour responsables. Leur mission fondamentale consiste notamment à vérifier que les annexes obligatoires sont non seulement présentes et complètes, mais correspondent bien à l’immeuble qui fait l’objet de la transaction. Une lecture attentive du DDT aurait immédiatement révélé l’erreur. Cette négligence était donc caractéristique d’un manquement à leur devoir de vigilance.
Pour évaluer précisément les préjudices financiers subis par les acquéreurs, tels que le montant des réparations déjà réalisées, les travaux à venir, le manque à gagner qui résulte de l’impossibilité de louer le bien et le préjudice de jouissance pendant la durée des travaux, la cour d’appel a ordonné une expertise judiciaire.
30/04/2024