Immobilier tertiaire, DPE, audit : le dispositif EET contesté par le secteur du commerce

Le recours contentieux déposé le 4 mars 2026 devant le Conseil d’État par dix-neuf organisations du commerce de détail et de gros révèle une tension importante entre nécessité de réduire les consommations d’énergie et faisabilité réglementaire. Retour sur le dispositif Éco Énergie Tertiaire (EET) instauré par le décret tertiaire, que tout propriétaire ou gestionnaire de surfaces tertiaires d’envergure doit connaitre pour ne pas subir de sanctions financières ou même patrimoniales par une dévalorisation de ses actifs commerciaux dès 2030. 

Décret tertiaire : un dispositif et des obligations disproportionnés par rapport au droit européen

Les organisations professionnelles du commerce qui se sont mobilisées ne contestent pas le principe de la transition énergétique des bâtiments du tertiaire. En revanche, elles dénoncent ce qu’elles qualifient de sur transposition du droit européen. La directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments prévoit en effet que, dans chaque État membre, seuls 16 % des bâtiments non résidentiels les plus énergivores soient soumis à des obligations de réduction de leur consommation d’énergieen 2030 et 26 % en 2040. Or, le dispositif EET français s’applique à l’ensemble des bâtiments tertiaires de 1 000 m2 ou plus, qu’ils soient performants ou non, récents ou anciens, voire tout juste livrés. Cette approche indifférenciée est au cœur du litige. Dans cette logique, un bâtiment neuf dédié au secteur du commerce, conforme aux réglementations thermiques en vigueur, pourrait se retrouver en infraction dès sa mise en service, sans qu’aucune marge d’amélioration ne lui soit accordée.

De plus, les seuils en valeur absolue à ne pas dépasser à compter du 1er juillet 2026 dans le secteur du commerce, définis par un arrêté daté du 1er août 2025 et paru en septembre 2025, sont jugés inatteignables en raison de l’absence de prise en compte des spécificités du secteur.

Dispositif EET révisé ou non, comment mesurer la performance énergétique d’un commerce ?

Si le Conseil d’État donne raison aux requérants et ordonne une révision des valeurs absolues applicables au commerce, les règles du jeu pourraient être profondément modifiées. Toutefois, en attendant le résultat de ce recours dont la version gracieuse était restée sans réponse et qui a été annoncé par communiqué de presse le 4 mars 2026, les obligations demeurent en matière de valeur absolue pour les commerces à compter de juillet 2026. En tant que propriétaire ou gestionnaire d’un commerce de détail ou de gros soumis au dispositif EET, vous disposez en réalité de peu de temps pour définir votre objectif de consommation, construire votre trajectoire de réduction et renseigner la plateforme OPERAT en bonne et due forme. Un DPE tertiaire ou un audit énergétique réalisé par un professionnel formé et certifié DPE avec mention vous permettra de faire le point sur votre situation actuelle, d’identifier les postes d’action prioritaire et de vous préparer à toutes les éventualités réglementaires, qu’elles aillent dans le sens d’un assouplissement ou d’un maintien des exigences actuelles.